當前樓市是非理性繁榮嗎？

中金研究團隊在一篇《關于中國房地產八個被忽視的真相》的文章中，羅列出中國城市化率低、缺乏特大型城市、改善型需求、居民負債率低等，認為一線城市房價飆漲可能還要持續一段時間。海通證券的研究報告《從中國一線城市可買半個美國說起》中，則將目前飛漲的房價解讀為非理性繁榮，認為人口結構、人口流動、售租比、寬松貨幣、城市住房高空置率等，映射出房價已是強弩之末，未來會面臨日本路徑與俄羅斯路徑的風險釋放問題，即日本路徑為日元穩定、房價大跌，俄羅斯路徑為盧布貶值、房價相對穩定。

房價泡沫：經濟的風險邀請函

危言聳聽也好，杞人憂天也罷，去年率先躁動的深圳房產價格上升，正顯露高房價背景下的經濟轉型之艱。

數份官方報告顯示，無論是高端的深圳南山區，還是低端的龍崗區，實體產業都呈現潰敗跡象。深圳南山區情況顯示，在土地和金融泡沫沖擊下，工業發展動能正在衰竭，在金融、地產和基建火爆的同時，2015年工業、零售業、服務業的表現均不及預期。就工業而言，企業產品內銷不振導致企業擴大生產意愿不足，企業盈利能力明顯下滑，企業運營成本快速上升，工業企業虧損面達到34.8%，部分企業遷出現象持續。

深圳實體經濟出現的不良跡象，與房價飆升直接相關。一般而言，地區房價增速可能會在各種因素干擾下出現短期大幅上漲的情況，但長期而言難以大幅脫離當地全要素生產率的邊際增速及其預期，過度偏離就會造成存量財富再分配。

住房擁有率過猶不及

目前值得反思的恰恰就是高住房擁有率問題。過度強調高住房擁有率，未必有利于社會的發展趨勢。將“居者有其屋”解釋為高住房擁有率的文化基因，是一種典型的農耕定居的重農觀念，農耕社會定居制度動因是“穩定壓倒一切”，把人通過定居鎖定在方尺之間，降低人口區域流動性，最大限度地防止人口流動。

更重要的是，住宅對每個家庭都是一筆重資產，家庭財富主要以不動產沉淀，在增加個體負擔的同時，也強化了社會的剛性風險，因為個體的生存空間會被家園所限定，個體生存選擇自由權也被限定。

顯然，人口遷徙受到嚴格管制的社會，住房擁有率普遍高，天然帶有制度惰性和對求變創新的排斥。當前國內高達90%左右的住房擁有率，增加了人們的遷徙成本和市場資源優化配置的成本。試想，國民的主要財富用在了置業，負債也主要為了置業，這對創新及其需要的動力而言，就意味著某種形式的禁錮。

一個人口流動性高的地區和國家，住房擁有率相對較低是一種開放包容心態的自然流露。發達國家的居民住房擁有率為65%左右。去年上半年美國居民住房擁有率為63.4%，為1967年來最低，英國為64%左右，法國為65%。同時，發達國家居民年齡越大，住房擁有率越高，如“80后”的住房擁有率為40%左右，“90后”則普遍不到20%。年輕人住房擁有率低，很大程度上與年輕勞動力的跨地域流動有很大關系，而年長勞動力住房擁有率高，源自勞動力的流動強度隨年齡而逐漸下降。

英國華威大學經濟學教授AndrewOswald等的研究發現，如果一個地區的住房擁有率提高一倍，那么失業率也將提高一倍。事實也證明，創新能力和綜合競爭能力強的國家，住房擁有率一般都在60%～65%。將住房擁有率保持在合理水平，可能會對經濟社會的發展和生產力發展提供更好支持。理由有以下幾個方面：

一、適度的住房擁有率帶來了勞動力市場的活躍。勞動力市場的活躍對豐富一個社會的存量知識，特別是波蘭尼所言的意會知識，具有非常顯著的優勢，同時勞動力跨區域優化配置，增加的意會知識會動態地生產新知識，豐富社會顯性知識，提高知識生產速度和普及程度，創新能力強的國家和地區都依賴于當地的知識厚度和生產知識的速率。

二、適度的住房擁有率降低了市場優化配置要素資源的成本，提高了經濟社會的運作效率。擁有住房的勞動力跨區遷徙成本相對較高，而暫時采取租房居住的勞動力的跨區遷徙成本相對較低，便于勞動力跨區、跨境優化配置，提高了公司尋找合適勞動力的概率。

三、適度的住房擁有率，有利于建立務實開放的社會基礎。最具創新能力和進取精神的中青年，具有較強遷徙和流動的能力，映射著一國最具活力的群體和主要價值創造者具有充分的選擇自由，這使得人口遷徙和移民成本較低的國家，更具包容性和開放性。

總之，中國90%的住房擁有率與許多城市20％以上的住房空置率并存，并不是一種正常現象，合理的住房擁有率才有利于社會的創新發展。